CHF 15’332 par mètre carré. Voilà ce qu’affiche le marché genevois en février 2026. Sauf que ce chiffre ne veut pas dire grand-chose si vous visez le segment luxe. J’accompagne régulièrement des acquéreurs sur ce créneau, et la réalité du terrain est tout autre : entre la moyenne cantonale et le prix réel des secteurs exclusifs, l’écart peut atteindre 40%. Le Chemin de Fossard culmine à CHF 21’757/m², tandis que certaines adresses du centre plafonnent sous les CHF 12’000. Soyons clairs : se fier aux moyennes pour acheter ou vendre un bien d’exception à Genève, c’est prendre le risque de surpayer de plusieurs centaines de milliers de francs.
L’essentiel du marché luxe genevois en 30 secondes
- Prix moyen : CHF 15’332/m² (février 2026)
- Secteur le plus cher : Chemin de Fossard à CHF 21’757/m²
- Maison médiane : CHF 2.75M | Appartement médian : CHF 1.53M
- Tendance : légère correction -0.7% sur 12 mois après +212% sur 25 ans
Prix au m² à Genève en 2026 : les chiffres clés du marché
Quand Marc m’a appelé en janvier dernier, il cherchait un 5 pièces à Champel. Son budget initial : CHF 1.8M, basé sur les moyennes qu’il avait trouvées en ligne. Je lui ai demandé de s’asseoir avant de lui annoncer la nouvelle. Sur ce secteur, pour cette surface, il fallait plutôt compter CHF 2.3M minimum. L’écart ? Presque 30% de plus que prévu. Ce genre de situation, je la rencontre quasi systématiquement avec les acquéreurs qui débarquent sur le marché immobilier de luxe genevois.
Le prix médian d’un appartement à Genève tourne autour de CHF 15’494/m², mais la fourchette réelle s’étend de CHF 9’029 à CHF 34’887 selon le standing. Pour les maisons, comptez CHF 14’189/m² en médiane, avec des extrêmes allant de CHF 8’815 à plus de CHF 38’000/m². Ces écarts considérables s’expliquent par la segmentation du marché : standard, haut de gamme, luxe et ultra-luxe ne jouent pas dans la même catégorie.
Comprendre les paliers du marché genevois
- Standard : moins de CHF 12’000/m²
- Haut de gamme : CHF 12’000 à 18’000/m²
- Luxe : CHF 18’000 à 25’000/m²
- Ultra-luxe : au-delà de CHF 25’000/m²
Le récapitulatif ci-dessous met en regard les deux types de biens les plus recherchés. Chaque colonne présente les médianes de marché et les fourchettes constatées. Ces données vous permettent de situer immédiatement votre projet.
| Critère | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix médian/m² | CHF 15’494 | CHF 14’189 |
| Prix médian total | CHF 1’533’886 | CHF 2’752’751 |
| Fourchette/m² | CHF 9’029 – 34’887 | CHF 8’815 – 38’104 |
| Évolution 1 an | -0.7% | -1.5% |
Selon le rapport Wüest Partner de février 2026, les prix des appartements en PPE ont progressé de +4.5% au quatrième trimestre 2025 sur un an, avec une prévision de +2.8% pour 2026. La dynamique reste donc positive, même si le rythme ralentit par rapport aux années précédentes.
Secteurs exclusifs : où se concentre le luxe genevois
Franchement, parler de « prix moyen à Genève » n’a pas de sens quand on vise le haut du panier. La ville se découpe en micro-marchés aux valorisations radicalement différentes. Une rue peut afficher CHF 5’000/m² de plus que sa voisine. Dans mon activité de conseil aux acquéreurs fortunés, j’observe que cette granularité fait toute la différence entre une bonne affaire et un achat surcoté.
Cologny et le flanc droit du lac : l’ultra-luxe historique
Le Chemin de Fossard domine le classement avec CHF 21’757/m². Ce secteur de Cologny attire les family offices et les fortunes internationales depuis des décennies. Vue lac garantie, parcelles généreuses, discrétion absolue. Les transactions y dépassent régulièrement les CHF 10M pour les propriétés d’exception. Pour consulter les données de prix au m² à Genève rue par rue, les outils d’estimation modernes permettent d’affiner considérablement la recherche.
Champel et Florissant : le prestige résidentiel
L’Avenue Peschier (CHF 17’456/m²) et le Chemin des Pléiades (CHF 17’430/m²) incarnent ce que j’appelle le « luxe bourgeois genevois ». Des immeubles haussmanniens impeccables, une proximité avec le centre-ville, une clientèle de cadres dirigeants et de professions libérales. Les 5 pièces et plus s’arrachent entre CHF 2.3M et CHF 2.7M. J’ai vu des dossiers de vente se boucler en moins de trois semaines sur ce secteur, tant la demande reste soutenue malgré la légère correction du marché.
Eaux-Vives et Plainpalais : le luxe urbain accessible
Pour les acquéreurs qui veulent le standing sans l’éloignement, la Rue des Vollandes affiche CHF 17’718/m² et la Rue Du-Roveray CHF 17’554/m². Ces quartiers combinent vie de quartier animée, commerces de proximité et transports. Le profil type ? Un couple quadra-quinqua qui vend sa maison en périphérie pour se rapprocher du centre. Les surfaces tournent plutôt autour des 120-150 m², contre 200 m² et plus à Cologny.
Le récapitulatif ci-dessous présente les neuf adresses les plus valorisées du canton. Ces données, issues des transactions récentes, permettent de calibrer précisément un projet d’acquisition ou de vente.
| Rue | Prix au m² | Secteur |
|---|---|---|
| Chemin de Fossard | CHF 21’757 | Cologny |
| Route du Bout-du-Monde | CHF 17’832 | Conches |
| Ruelle de la Vinaigrerie | CHF 17’728 | Centre |
| Rue des Vollandes | CHF 17’718 | Eaux-Vives |
| Rue Du-Roveray | CHF 17’554 | Eaux-Vives |
| Avenue Jules-Crosnier | CHF 17’480 | Champel |
| Avenue Peschier | CHF 17’456 | Florissant |
| Chemin des Pléiades | CHF 17’430 | Champel |
| Rue Robert-De-Traz | CHF 17’413 | Eaux-Vives |
Cette liste n’est pas exhaustive. D’autres adresses prestigieuses existent à Vandoeuvres, Vésenaz ou encore Bellevue. Mais ces neuf rues concentrent l’essentiel des transactions haut de gamme que je vois passer.
Évolution des prix sur 25 ans : ce que les courbes révèlent
+212.1%
Progression des appartements genevois sur 25 ans
Ce chiffre donne le vertige. En un quart de siècle, les appartements genevois ont plus que triplé de valeur. Un bien acheté CHF 500’000 en 2001 vaut aujourd’hui plus de CHF 1.5M. Pour les maisons, la hausse atteint +140.3% sur la même période. Ces trajectoires exceptionnelles s’expliquent par la combinaison d’une pénurie structurelle et d’une attractivité internationale constante.
Selon l’étude de Genève Attractive sur la pénurie de logements, le taux de vacance est tombé à 0.34% au 1er juin 2025. Le plus bas depuis 2012. Sur 252’906 logements dans le canton, seuls 858 étaient disponibles. Cette rareté extrême soutient mécaniquement les prix, en particulier sur le segment luxe où l’offre reste famélique.
Attention toutefois à ne pas extrapoler ces tendances de manière linéaire. Les derniers mois marquent une inflexion : -0.7% sur un an pour les appartements, -1.5% pour les maisons. Selon l’analyse UBS du marché immobilier suisse, la région genevoise n’affiche pas de déséquilibre élevé, et les prix devraient progresser d’environ 3% en 2026. Une croissance modérée qui contraste avec l’euphorie des années 2010-2020.
Ce que les chiffres ne disent pas
Les moyennes d’évolution masquent des disparités majeures. J’ai vu des biens exceptionnels (vue lac, terrasse panoramique, dernier étage) prendre 15% en deux ans tandis que des appartements standard du même quartier stagnaient. Le luxe véritable reste décorrélé des tendances générales.
La construction neuve ne va pas arranger les choses. Le nombre de logements créés a chuté de 41% en un an, passant de 3’503 à 2’063 unités. Cette contraction de l’offre, combinée à la demande internationale persistante, devrait maintenir la pression sur les prix des secteurs exclusifs pour les années à venir.
Comment estimer un bien de luxe sans se tromper
Je me souviens d’un cadre dirigeant franco-suisse de 52 ans que j’ai accompagné l’année dernière. Il cherchait un 5 pièces à Champel avec un budget initial basé sur les estimations en ligne. Les premiers biens visités affichaient systématiquement 18% de plus que prévu. Son erreur ? Avoir fait confiance aux moyennes sectorielles sans analyser le micro-marché rue par rue. Après recalibrage, il a finalement trouvé son bien en acceptant d’élargir sa recherche vers Florissant.
3 erreurs qui font surpayer un bien de luxe
- Se fier au prix moyen cantonal pour le segment luxe (écart de 25 à 40%)
- Ignorer les micro-écarts de prix entre rues voisines (jusqu’à CHF 5’000/m² de différence)
- Négliger l’impact des caractéristiques premium (vue lac, terrasse, étage élevé)
Pour éviter ces pièges, je recommande une approche en trois temps. D’abord, obtenir une première estimation par les outils digitaux qui analysent les transactions récentes. Ensuite, confronter cette estimation à l’expertise terrain d’un professionnel qui connaît les subtilités du quartier visé. Enfin, comparer avec au moins trois biens similaires vendus dans les six derniers mois. Pour approfondir la méthode de calcul du prix au m², plusieurs ressources détaillent les critères techniques à prendre en compte.
Vérifications avant de valider un prix de vente
-
Comparer le prix/m² avec les 3 rues les plus proches
-
Vérifier les transactions similaires des 6 derniers mois
-
Évaluer la prime vue/terrasse/étage (ajouter 10 à 20%)
-
Demander l’historique des charges et travaux votés
-
Faire valider par un expert indépendant du vendeur
Le délai typique d’une acquisition dans le segment luxe genevois suit généralement ce calendrier : première estimation en ligne (J+0), visite terrain et analyse micro-marché (J+15), ajustement budget réaliste (J+30), négociation et compromis (J+60 à J+90), acte notarié (J+120 à J+150). Comptez donc quatre à cinq mois entre la première prise de contact et la signature définitive.
Pour les biens d’exception ou les situations complexes (succession, indivision, restrictions Lex Koller), une évaluation précise par expert immobilier reste indispensable. Les estimations algorithmiques, aussi sophistiquées soient-elles, ne captent pas toutes les subtilités d’un bien atypique.
Vos questions sur le marché immobilier de luxe genevois
Quel est le prix au m² dans les quartiers les plus chers de Genève ?
Les secteurs les plus exclusifs affichent des prix entre CHF 17’000 et CHF 22’000/m². Le Chemin de Fossard à Cologny domine avec CHF 21’757/m², suivi de la Route du Bout-du-Monde (CHF 17’832/m²) et de la Ruelle de la Vinaigrerie (CHF 17’728/m²). Ces prix concernent le segment véritablement luxe, bien au-dessus de la moyenne cantonale de CHF 15’332/m².
Comment évolue le marché immobilier de luxe à Genève en 2026 ?
Après 25 années de hausse quasi continue (+212% pour les appartements), le marché connaît une légère correction de -0.7% sur les douze derniers mois. Les analystes prévoient une progression modérée de 2 à 3% pour 2026. Le segment luxe reste néanmoins soutenu par la rareté de l’offre (taux de vacance de 0.34%) et la demande internationale persistante.
Quelle différence de prix entre appartement et maison de luxe à Genève ?
En prix au m², les appartements (CHF 15’494/m²) sont légèrement plus chers que les maisons (CHF 14’189/m²). Mais en valeur totale, les maisons coûtent nettement plus : CHF 2’752’751 en médiane contre CHF 1’533’886 pour les appartements. Cette différence s’explique par les surfaces plus importantes des maisons et la rareté du foncier constructible.
Quels sont les frais d’acquisition immobilière à Genève ?
Les droits de mutation dans le canton de Genève s’élèvent à environ 3% du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les frais de notaire (0.5 à 1%) et les éventuels frais d’agence. Pour un bien à CHF 2M, comptez donc CHF 70’000 à CHF 80’000 de frais annexes. Les acquéreurs étrangers non-résidents doivent également obtenir une autorisation selon la Lex Koller.
Quel loyer pour un appartement de luxe à Genève ?
Le loyer médian d’un appartement à Genève atteint CHF 5’537/mois, avec une fourchette allant de CHF 3’227 à CHF 12’468 selon le standing. Pour les maisons, comptez CHF 7’135/mois en médiane. Le rendement locatif brut reste faible sur le segment luxe (autour de 2 à 3%), ce qui explique que la plupart des acquisitions visent l’usage propre plutôt que l’investissement locatif.
Limites des données de prix affichées
- Les prix au m² indiqués sont des médianes de marché et peuvent varier significativement selon les caractéristiques du bien (vue lac, étage, standing, rénovation)
- Le marché du luxe genevois présente une volatilité supérieure au marché standard : écarts de 30 à 50% possibles sur un même secteur
- Une estimation personnalisée par un professionnel reste indispensable avant toute transaction
Risques à considérer : surpaiement si achat basé uniquement sur moyennes sectorielles sans expertise terrain, ou sous-évaluation d’un bien atypique (propriété d’exception, vue exceptionnelle) non capté par les médianes. Pour toute transaction engageante, consultez un expert immobilier certifié, un notaire ou une régie spécialisée luxe.
La prochaine étape pour vous
Ces données vous donnent une base solide pour calibrer votre projet, qu’il s’agisse de vendre ou d’acheter. Mais les moyennes ne remplaceront jamais l’analyse terrain. Avant de signer quoi que ce soit, posez-vous cette question : ai-je comparé le prix demandé avec au moins trois transactions récentes sur la même rue ? Si la réponse est non, vous n’êtes pas encore prêt à négocier en position de force.